Πολλοί αντισυμβαλλόμενοι σε μία μίσθωση επιλέγουν να καταρτίσουν μόνο το υποχρεωτικό ηλεκτρονικό μισθωτήριο στην πλατφόρμα taxisnet της ΑΑΔΕ και παραλείπουν να υπογράψουν και κάποιο έγχαρτο ιδιωτικό συμφωνητικό. Μια ερώτηση που μας κάνουν πολύ συχνά οι πελάτες μας είναι αν αυτό το ηλεκτρονικό μισθωτήριο θεωρείται έγκυρο και αρκεί σε περίπτωση που πρόκειται να κατατεθεί κάποια μισθωτική αγωγή ή διαταγή απόδοσης μισθίου.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 623 του ΚΠολΔ για την έκδοση διαταγής καταβολής μισθωμάτων απαιτείται τόσο η απαίτηση όσο και το οφειλόμενο ποσόν των μισθωμάτων να αποδεικνύονται με δημόσιο ή με ιδιωτικό έγγραφο, ενώ κατά το άρθρο 639 παρ. 3 ΚΠολΔ στην αίτηση για την έκδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου επισυνάπτεται το έγγραφο, από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο. Ομοίως και στην περίπτωση της αγωγής θα πρέπει να αποδεικνύεται η ένδικη μίσθωση και τα ειδικότερα στοιχεία της. Επομένως, τόσο για την έκδοση διαταγής πληρωμής των οφειλομένων μισθωμάτων όσο και για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου (οι οποίες συνήθως σωρρεύονται σε ένα δικόγραφο) απαιτείται να αποδεικνύονται εγγράφως η απαίτηση και το ποσόν των οφειλομένων μισθωμάτων, ενώ για την τελευταία περίπτωση απαιτείται επιπλέον να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης.
Κατά το άρθρο 444 ΚΠολΔ ορίζεται ότι ” 1. Ιδιωτικά έγγραφα θεωρούνται και α) τα βιβλία που έμποροι και επαγγελματίες τηρούν κατά τον εμπορικό νόμο ή άλλες διατάξεις, β) τα βιβλία που δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, δικαστικοί επιμελητές, γιατροί, φαρμακοποιοί και μαίες τηρούν κατά τις ισχύουσες διατάξεις, γ) φωτογραφικές ή κινηματογραφικές αναπαραστάσεις, φωνοληψίες και κάθε άλλη μηχανική απεικόνιση. 2. Μηχανική απεικόνιση, κατά την έννοια της παραγράφου 1, είναι και κάθε μέσο το οποίο χρησιμοποιείται από υπολογιστή ή περιφερειακή μνήμη υπολογιστή, με ηλεκτρονικό, μαγνητικό ή άλλο τρόπο, για εγγραφή, αποθήκευση, παραγωγή ή αναπαραγωγή στοιχείων, που δεν μπορούν να διαβαστούν άμεσα, όπως επίσης και κάθε μαγνητικό, ηλεκτρονικό ή άλλο υλικό στο οποίο εγγράφεται οποιαδήποτε πληροφορία, εικόνα, σύμβολο ή ήχος, αυτοτελώς ή σε συνδυασμό, εφόσον τα μέσα και τα υλικά αυτά προορίζονται ή είναι πρόσφορα να αποδείξουν γεγονότα που έχουν έννομη σημασία” και η νομολογία έχει δεχθεί ότι η μηχανική απεικόνιση κειμένου είναι πρωτότυπο έγγραφο σύμφωνα με το άρθρο 444 ΚΠολΔ (ΑΠ203/2006). Η δε αποδεικτική ισχύς τους ρυθμίζεται κατ’ άρθρο 448 παρ. 3 ΚΠολΔ, δηλαδή παράγουν πλήρη απόδειξη, όπως και τα κλασσικά ιδιωτικά έγγραφα, αφού είναι βέβαιο ότι οι δηλώσεις βουλήσεως, που έγιναν ηλεκτρονικά, προέρχονται μόνον από τους συμβαλλομένους, τα στοιχεία των οποίων αναγράφονται, και συνεπώς δεσμεύουν αυτούς και όχι άλλα πρόσωπα.
Στην περίπτωση της κατάρτισης του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου ο εκμισθωτής εισέρχεται στον επίσημο ιστότοπο της ΑΑΔΕ με τους μοναδικούς του κωδικούς και συμπληρώνει τα βασικά στοιχεία της μίσθωσης στο αντίστοιχο ηλεκτρονικό έντυπο. Στη συνέχεια ο μισθωτής εισέρχεται και εκείνος στον ίδιο ιστότοπο και με τους δικούς του μοναδικούς κωδικούς αποδέχεται την κατάρτιση της μίσθωσης και τα ειδικότερα στοιχεία της όπως τα έχει εισάγει ο εκμισθωτής (αφού τεκμαιρόμενα έχει ελέγξει ότι αντιστοιχούν στην προϋπάρχουσα συμφωνία). Δεδομένου δε ότι μόνο τα πρόσωπα αυτά μπορούν να εισέλθουν με τους προσωπικούς τους κωδικούς στο σύστημα, η ηλεκτρονική αυτή πρόταση και αποδοχή τεκμαίρεται ότι έγινε από τους ίδιους ως προϊόν της βούλησής τους και συνεπώς δεσμεύουν αυτούς και όχι άλλα πρόσωπα. Παράλληλα, στο ηλεκτρονικό αυτό μισθωτήριο πρέπει να συμπληρωθούν πλέον των προσωπικών στοιχείων των συμβαλλομένων, η συνοπτική περιγραφή του μισθίου, το είδος της μίσθωσης (αστική, επαγγελματική κ.λπ.), η διάρκειά της με μνεία των ημερομηνιών έναρξης και λήξης της και το ύψος του οφειλομένου μηνιαίου μισθώματος. Επομένως, στο ηλεκτρονικό έντυπο του διαδικτυακού τόπου της Α.Α.Δ.Ε. αναγράφονται τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μισθώσεως και σε κάθε περίπτωση όλα τα στοιχεία, τα οποία απαιτεί ο νόμος (άρθρα 623, 637 και 639 παρ. 3 ΚΠολΔ) για την έκδοση της διαταγής πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων και της διαταγής απόδοσης του μισθίου.
Με την άποψη αυτή συντάσσεται η θεωρία (Πλαγάκος, Έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων – απόδοσης μισθίου με προσκόμιση εκτύπωσης της ηλεκτρονικής δήλωσης της μίσθωσης από τον διαδικτυακό τόπο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ΕλλΔνη 2019, 1019 επ, Χατζηιωάννου, Διαταγή απόδοσης μισθίου:
Προϋποθέσεις έκδοσης, δεδικασμένο, δικαίωμα επανεγκατάστασης, ΧρΔικΔικ Τόμος Α΄ (2023), τεύχος 3ο, σ. 541-559). Εντούτοις, η νομολογία δεν έχει λάβει ξεκάθαρη θέση επί του ζητήματος. Η ως άνω άποψη της θεωρίας έχει υιοθετηθεί από τις ΜΠρΠατρ 651/2022 και ΕιρΠατρ 53/20212 αλλά άλλες αποφάσεις όπως η Εφ. Αθηνών 3801/2024, ΜΕφΠειρ 179 /2022 διαητρούν τη θέση ότι το ηλεκτρονικό έντυπο του διαδικτυακού τόπου της Α.Α.Δ.Ε. στο οποίο αναγράφονται τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης μισθώσεως δεν αρκεί για την έκδοση της διαταγής πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων και της διαταγής απόδοσης του μισθίου, αν δεν έχει καταρτιστεί και το ιδιωτικό συμφωνητικό, διότι η παραπάνω δήλωση αποτελεί μόνο φορολογική υποχρέωση του εκμισθωτή.
Κατά τη γνώμη μας, η τελευταία αυτή θέση δεν είναι πειστική για τους εξής λόγους:
(α) Εφόσον ο νόμος δεν ορίζει συγκεκριμένο αποδεικτικό έγγραφο ως κατάλληλο ή ως μόνο κατάλληλο για την απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης απόδειξη
παράγει όχι μόνο το μισθωτήριο αλλά και λοιπά έγγραφα ή συνδυασμός εγγράφων που περιλαμβάνουν τους κρίσιμους όρους, ιδίως δεδομένου του ότι η μισθωτική σύμβαση είναι έγκυρη και όταν συνάπτεται άτυπα. Πολλώ δε μάλλον όταν η κατάρτιση μόνον ηλεκτρονικού μισθωτηρίου τείνει κατά τη συναλλακτική πρακτική να γίνει πλέον ο κανόνας.
(β) Το γεγονός ότι η σύμπτωση των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων ως προς τους όρους της μίσθωσης λαμβάνει χώρα στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ προς
συμμόρφωση προς φορολογικού δικαίου υποχρέωσή τους, δεν στερεί από το έγγραφο αυτό την αποδεικτική του ισχύ στο πεδίο του αστικού δικονομικού δικαίου,
εφόσον πληρούνται οι προαναφερθείσες νόμιμες προϋποθέσεις παραγωγής του.
(γ) Η κατά τον ΚΠολΔ αποδεικτική ισχύς του συγκεκριμένου ηλεκτρονικού εγγράφου δεν εξαρτάται από την παράλληλη παραγωγή ενός άλλου εγγράφου, εν προκειμένω του μισθωτηρίου, πολλώ δε μάλλον όταν η μίσθωση συνάπτεται νομίμως ακόμα και χωρίς αυτό. (βλ. εκτενέστερη ανάλυση Χατζηιωάννου Β., Διαταγή απόδοσης μισθίου: Προϋποθέσεις έκδοσης, δεδικασμένο, δικαίωμα επανεγκατάστασης, ΧρΔικΔικ Τόμος Α΄ (2023), τεύχος 3ο, σ. 541-559 με περαιτέρω παραπομπές).
Ελπίζουμε ότι η νομολογία θα αποφασίσει να ακολουθήσει με ομοιογένεια την παραπάνω θέση και την εξέλιξη των συναλλακτικών πρακτικών. Μέχρι τότε όμως καλό θα ήταν να συντάσσεται και ιδιωτικό συμφωνητικό – μισθωτήριο σε μία σύμβαση μισθώσεως για πλήρη προστασία αμφότερων των μερών. Άλλωστε, σε ένα έγγραφο μισθωτήριο σας δίνεται η δυνατότητα να ρυθμίσετε με μεγαλύτερη πληρότητα και σαφήνεια τη μεταξύ σας μισθωτική σχέση και τους ειδικότερους όρους που θα τη διέπουν. Πολλές φορές, ένα καλά συνταγμένο μισθωτήριο με τη συνδρομή δικηγόρου μπορεί να επιλύσει ζητήματα και να μην χρειαστεί καν να φτάσετε στη δικαστική οδό.
Εάν αντιμετωπίζετε κάποιο πρόβλημα στη μισθωτική σας σχέση είτε ως εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) είτε ως μισθωτής (ενοικιαστής) επικοινωνήστε μαζί μας και θα βρούμε τον καταλληλότερο τρόπο για να σας βοηθήσουμε.
