Έχω συμβόλαιο για 2 έτη, μπορεί ο ιδιοκτήτης να με διώξει;
Πόσα ενοίκια μπορεί να μου ζητήσει ως εγγύηση και προκαταβολή;
Τι συμβαίνει σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής ενοικίου – κοινοχρήστων;
Μπορεί το ενοίκιο να αυξηθεί ακόμα και αν δεν υπάρχει ρητή πρόβλεψη στο συμβόλαιο;
Κάθε πότε έχει δικαίωμα ο ιδιοκτήτης να επισκέπτεται το ακίνητο; Είμαι υποχρεωμένος/η να επιτρέπω τις επισκέψεις;
Αυτές είναι μερικές από τις πιο συχνές ερωτήσεις που λαμβάνουμε από εντολείς μας σχετικά με τις μισθώσεις κατοικίας. Συγκεντρώσαμε στο παρακάτω άρθρο μερικές από τις πιο χρήσιμες πληροφορίες που χρειάζεται να γνωρίζει τόσο ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) όσο και ο μισθωτής (ενοικιαστής).
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, για τις μισθώσεις από την 1.7.1997 και μετά, “η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο”. Αυτός ο κανόνας είναι λιγότερο ή περισσότερο γνωστός σε όλους. Έχει όμως μία βασική εξαίρεση: Επιτρέπεται σύντμηση της τριετίας αν υπάρξει νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν, επομένως, δεν υπάρχει τέτοια νεότερη έγγραφη συμφωνία, πράγματι η μίσθωση διαρκεί για 3 έτη. Εξυπακούεται ότι αυτό αφορά την πρώτη μίσθωση και όχι τυχόν μεταγενέστερες αναμισθώσεις, έστω και με αλλαγές στους όρους.
Τι γίνεται όμως με το μηνιαίο μίσθωμα σε περίπτωση που έχει – έστω και λανθασμένα – συμφωνηθεί μικρότερη της τριετίας διάρκεια; Μπορεί αυτό να αυξηθεί; Σύμφωνα με την οικεία διάταξη του νόμου “Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την 1.1.1997. Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες”. Συνεπώς, αν δεν υπάρχει κάποια ρητή πρόβλεψη είτε για σταθερό μίσθωμα είτε για συγκεκριμένη αύξηση, τούτο θα αυξηθεί κατά το ως άνω ποσοστό.
Ένα άλλο ζήτημα που απασχολεί πολύ τους υποψηφίους ενοικιαστές ειδικά τα τελευταία έτη είναι το πόσα ενοίκια τελικά μπορεί νομίμως να ζητήσει μπροστά ο ιδιοκτήτης. Και εδώ ο νόμος είναι σαφής. Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μισθωτό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή εγγυοδοσίας για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από τα μισθώματα δύο μηνών. Είναι διαφορετική βέβαια η περίπτωση της εθελοντικής προεξόφλησης εκ μέρους του μισθωτή των ενοικίων πχ ενός έτους με την κατάρτιση μίας ειδικής περί αυτού έγγραφης συμφωνίας των μερών.
Το πιο κρίσιμο ζήτημα, όμως, που απασχολεί τόσο τους εκμισθωτές όσο και τους μισθωτές είναι τελικά η μη προσήκουσα καταβολή ενοικίου και κοινοχρήστων για το μίσθιο. Σε αυτήν την περίπτωση, αφού ακολουθηθούν κάποιες προπαρασκευαστικές ενέργειες που απαιτεί ο νόμος, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα, ακόμα και με καθυστέρηση ενός μόνο μισθώματος να εκκινήσει άμεσα τη διαδικασία έξωσης με την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Μάλιστα, αυτό ισχύει για καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή κάθε είδους δαπανών του μισθίου, συμπεριλαμβανομένων των κοινοχρήστων και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει. Ο μέσος χρόνος για να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία της έξωσης κυμαίνεται μεταξύ 1-2 μηνών το πολύ. Σε αυτήν την περίπτωση ο μισθωτής θα κληθεί να καταβάλει εκτός από τα οφειλόμενα και όλα τα δικαστικά έξοδα του εκμισθωτή. Αυτονόητο είναι δε ότι σε περίπτωση οφειλομένων μισθωμάτων, κοινοχρήστων κλπ, δεν ισχύει και η προστασία της τριετίας και η διαδικασία μπορεί να κινηθεί και πριν τη λήξη της συμβατικής ή νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης.
Τέλος, σχετικά με το ερώτημα που μας γίνεται συχνά σχετικά με το αν έχει δικαίωμα ο ιδιοκτήτης να επισκέπτεται και να επιθεωρεί το ακίνητο και κάθε πότε, ο νόμος και εδώ έχει προβλέψει ρητά, ορίζοντας ότι “Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε αντιπρόσωπούς του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέπτονται το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώνουν την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του”. Βέβαια, οι επισκέψεις θα πρέπει να τελούν υπό τις αρχές της καλής πίστης και της συναλλακτικής ηθικής και να μην υπερβαίνουν τα όρια της καταχρηστικότητας. Να γίνονται δε με τέτοιο τρόπο που να μην διαταράσσουν αδικαιολόγητα την οικιακή ειρήνη και τον εν γένει οικιακό προγραμματισμό του μισθωτή.
Αν έχετε περισσότερες απορίες σχετικά με τις μισθώσεις κατοικίας ή αν αντιμετωπίζετε κάποιο πρόβλημα, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας. Θα χαρούμε να απαντήσουμε σε όλους τους προβληματισμούς και τις ανησυχίες σας.
