Τι πρέπει να προσέξει κανείς αγοραπωλησία ενός ακινήτου – Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά – Γιατί είναι απαραίτητη η συνδρομή δικηγόρου
Δεν είναι λίγες οι φορές που έχουν ζητήσει τη βοήθειά μας εντολείς σε αγοραπωλησίες ακινήτων που δεν εξελίχθηκαν ομαλά. Τις περισσότερες φορές αυτό έχει συμβεί γιατί θεώρησαν ότι δεν χρειαζόταν να ζητήσουν τη συνδρομή δικηγόρου. Δυστυχώς, έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο να δίνονται στα μέρη συμβουλές από μη αρμόδια πρόσωπα (π.χ. μεσίτες, λογιστές, τρίτοι) να αποφύγουν τους δικηγόρους, δήθεν για να εξελιχθεί πιο γρήγορα η διαδικασία, με συνέπεια εν τέλει οι συμβαλλόμενοι να μένουν εκτεθειμένοι σε λάθη και παραλείψεις που μπορεί να επιφέρουν ζημία χιλιάδων ή ακόμα και εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ. Στην πραγματικότητα, σε μία αγοραπωλησία η συνδρομή του δικηγόρου είναι απολύτως απαραίτητη και θα πρέπει να προωθείται η ομαλή συνεργασία μεταξύ δικηγόρων, μεσίτη, μηχανικού και συμβολαιογράφου (και όπου απαιτείται και λογιστή), ανεξαρτήτως του ποια πλευρά εκπροσωπεί περισσότερο ο καθένας, καθώς ο στόχος θα πρέπει να είναι η ορθή και κατά το δυνατόν συντομότερη ολοκλήρωση της σύμβασης.
Αναλόγως του αν είναι κανείς στη θέση του αγοραστή ή του πωλητή έχει διαφορετικές υποχρεώσεις και είναι διαφορετικά τα σημεία που χρήζουν προσοχής.
Για τον αγοραστή το σημαντικότερο κομμάτι ξεκινάει πριν ακόμα τη λήψη της απόφασης να προβεί στην αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου, καθώς χρειάζεται να προβεί σε πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου. Τον έλεγχο αυτό τον κάνει εξειδικευμένος δικηγόρος, ο οποίος θα μελετήσει όλα τα συμβόλαια (και των προκτητόρων) που σχετίζονται με το προς αγορά ακίνητο και θα ελέγξει και την ύπαρξη τυχόν βαρών (υποθηκών, κατασχέσεων κλπ). Υπενθυμίζουμε ότι τα βάρη ακολουθούν τα ακίνητο και όχι το πρόσωπο που έχει την υποχρέωση, συνεπώς ένα βεβαρυμένο με προσημείωση ακίνητο μπορεί να κατασχεθεί για τα ανεξόφλητα χρέη του πωλητή ακόμα κι αν έχει μεταβιβαστεί.
Περαιτέρω, εάν τελικά αποφασιστεί να προχωρήσει η αγορά, θα πρέπει να γίνει ιδιαίτερη μέριμνα από το δικηγόρο του αγοραστή για τους όρους καταβολής αρραβώνα (προκαταβολή), είτε με ιδιωτικό συμφωνητικό είτε με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, για τα χρονικά περιθώρια εντός των οποίων θα πρέπει ο πωλητής να συγκεντρώσει τα απαιτούμενα έγγραφα αλλά ενδεχομένως και για πιο εξειδικευμένα ζητήματα όπως η χορήγηση της νομής στον αγοραστή με το προσύμφωνο μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου (αν θέλει για παράδειγμα να πραγματοποιήσει εργασίες στο ακίνητο), αν υπάρχει ανάγκη σύστασης δουλείας κ.ά. Τέλος, ο αγοραστής θα πρέπει να μεριμνήσει για την υπογραφή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης και την καταβολή του φόρου, καθώς και για τον τρόπο καταβολής του τιμήματος.
Για τον πωλητή του ακινήτου το μεγαλύτερο βάρος έγκειται στη συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων και στην τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών που μπορεί να υπάρχουν στο ακίνητο. Σε αυτό το σημείο η συνεννόηση μεταξύ του δικηγόρου του και του μηχανικού μπορεί να λειτουργήσει καταλυτικά για τη σύντομη και ορθή επίλυση τυχόν ζητημάτων. Αφού γίνουν όλες οι απαιτούμενες τακτοποιήσεις ο μηχανικός πρέπει να προωθήσει στον/στην συμβολαιογράφο την δήλωση ένταξης και ο πωλητής το Ε9 προκειμένου να ελεγχθεί η ορθότητα της εγγραφής και στη συνέχεια ακολουθεί η έκδοση των λοιπών απαιτούμενων εγγράφων, ήτοι:
– Φορολογική ενημερότητα
– Ασφαλιστική ενημερότητα (όπου απαιτείται)
– Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ των πέντε τελευταίων ετών πριν την υπογραφή του συμβολαίου, με αιτιολογία χορήγησης: Μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία
– Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
– Πιστοποιητικό Πληρότητας για την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, με ενσωματωμένη βεβαίωση του Μηχανικού κατά το άρθρο 83 του Ν. 4495/2017
– Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (όπου απαιτείται)
– Σε περίπτωση που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο τότε χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα με δηλώσεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/83 από το μηχανικό που το συνέταξε.
– Καθώς και τα πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία ταυτότητας, η διεύθυνση κατοικίας, επάγγελμα, Α.Φ.Μ. και Δ.Ο.Υ. αμφοτέρων πωλητή και αγοραστή.
Αφού ετοιμαστούν όλα αυτά απαιτείται να γίνει και επισκόπηση του προς υπογραφή οριστικού συμβολαίου από τους δικηγόρους κάθε πλευράς, όπου ενδεχομένως να υπάρχουν και προτάσεις για προσθήκες ή τροποποιήσεις, σε συνεννόηση με τον/την συμβολαιογράφο. Τέλος, και κατά τη μέρα της υπογραφής συνίσταται η παρουσία των δικηγόρων αμφοτέρων των μερών, ώστε να ελεγχθεί η υπογραφή του ορθού περιεχομένου, τυχόν λάθη παραδρομής στα στοιχεία και στο κείμενο, η καταβολή του τιμήματος κλπ.
Το γραφείο μας έχει χειριστεί δεκάδες αγοραπωλησίες τόσο εκπροσωπώντας τον αγοραστή όσο και τον πωλητή και είμαστε σε θέση να σας συνδράμουμε με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, θωρακίζοντας τα συμφέροντά σας.
